Hypotéka ve Španělsku v roce 2026: Jak ji získat, kolik vám banka půjčí a proč je nově zajímavá i pro české firmy

Hypotéka ve Španělsku už dávno není jen pro místní. A to je dobrá zpráva.

Koupit si byt nebo dům ve Španělsku už pro Čechy a Slováky není žádná nedosažitelná fantazie. A co je ještě důležitější: mnoho klientů dnes nemusí mít celou částku připravenou v hotovosti.

Španělské banky běžně financují nákup nemovitostí i zahraničním klientům, kteří ve Španělsku nežijí trvale. To znamená, že i jako český daňový rezident můžete žádat o hypotéku ve Španělsku a koupit si nemovitost například na Costa del Sol, v okolí Málagy, Marbelly, Fuengiroly, Estepony nebo Torre del Mar.

A nově je tu ještě jedna velmi zajímavá možnost: financování může být v určitých případech dostupné také pro české firmy, které chtějí koupit nemovitost ve Španělsku.

To je zásadní hlavně pro podnikatele a investory, kteří nechtějí nemovitost kupovat pouze jako fyzická osoba, ale chtějí ji držet ve firemní struktuře – například kvůli pronájmu, investici nebo dlouhodobé správě majetku.

Kolik vám španělská banka může půjčit?

U nerezidentů je financování jiné než u Španělů nebo lidí, kteří ve Španělsku trvale žijí a daní zde své příjmy.

Obecně se u hypotéky ve Španělsku pro nerezidenty nejčastěji pohybujeme kolem 50 až 70 % z hodnoty nemovitosti nebo odhadní ceny. Některé zdroje pro květen 2026 uvádějí, že standardní financování pro nerezidenty bývá právě v tomto rozmezí a úrokové sazby se mohou podle profilu klienta a banky pohybovat velmi široce. Naše banka nabízí až 70% na 15 a 20 let

Prakticky to znamená jednoduchou věc: pokud kupujete nemovitost například za 300 000 €, banka vám může podle konkrétní situace schválit přibližně 180 000 až 210 000 €. Zbytek kupní ceny a náklady spojené s nákupem je potřeba mít připravené z vlastních zdrojů. 30% na nákup nemovitosti musíte mít z vlastních zdrojů. To je záloha, kterou platíte při podpisu kupní smlouvy

A tady je důležité říct jednu věc na rovinu: hypotéka ve Španělsku není automatická. Banka vždy posuzuje příjmy, výdaje, věk, typ pracovního poměru nebo podnikání, bonitu, zdroj vlastních peněz a také samotnou nemovitost/developerský projekt.

Jaké jsou aktuální úrokové sazby ve Španělsku?

Úroková sazba závisí na mnoha faktorech: jestli jste rezident nebo nerezident, jak vysoké máte příjmy, jaký typ nemovitosti kupujete, kolik si půjčujete, zda máte příjmy v eurech, korunách nebo jiné měně a jaký typ hypotéky si vyberete.

Ve Španělsku se můžete setkat hlavně se třemi typy hypoték:

Fixní hypotéka – splátka je stabilní a víte, na čem jste.
Variabilní hypotéka – sazba se mění podle vývoje Euriboru.
Smíšená hypotéka – na začátku fixní období, později variabilní sazba.

U variabilních hypoték hraje velkou roli Euribor, tedy referenční sazba používaná na evropském mezibankovním trhu. Španělský oficiální věstník BOE zveřejnil pro březen 2026 hodnotu dvanáctiměsíčního Euriboru 2,565 %.

Evropská centrální banka zároveň uvádí, že její hlavní sazby nastavuje Rada guvernérů ECB a tyto sazby ovlivňují širší úvěrové prostředí v eurozóně.

Jednoduše řečeno: sazby nejsou "jedna univerzální tabulka pro všechny". Dva klienti mohou kupovat podobnou nemovitost, ale dostat úplně jiné podmínky. Rozhoduje profil klienta, kvalita dokumentů, banka a způsob, jakým se žádost připraví.

Hypotéka ve Španělsku pro Čechy: co banka obvykle řeší?

Španělské banky se při žádosti o hypotéku dívají hlavně na to, jestli je klient dlouhodobě schopný hypotéku splácet.

Nejčastěji budou chtít vidět:

• doklad totožnosti,
• NIE číslo / vyřídí naše advokátní kancelář
• daňové přiznání,
• potvrzení o příjmech,
• výpisy z bankovního účtu,
• pracovní smlouvu nebo podnikatelské dokumenty,
• informace o stávajících úvěrech,
• dokumenty k nemovitosti,
• někdy také překlady dokumentů do španělštiny.

U nerezidentů je administrativa větší než u místních klientů. Právě proto dává smysl řešit hypotéku ještě před tím, než podepíšete rezervační smlouvu nebo složíte zálohu.

Nejhorší scénář je totiž tento: klient najde krásný byt, zamiluje se do lokality, podepíše rezervaci — a teprve potom zjistí, že banka jeho financování nevidí tak růžově.

Lepší postup je opačný: nejdřív si ověřit možnosti financování, potom vybírat nemovitost.

Novinka: hypotéka ve Španělsku může být dostupná i pro české firmy

Tohle je část, která bude pro mnoho podnikatelů hodně zajímavá.

Koupě nemovitosti ve Španělsku nemusí probíhat jen na fyzickou osobu. V některých případech je možné řešit nákup i přes firmu. A podle dostupných informací se ve Španělsku hypotéky pro firemní struktury skutečně řeší, byť mají svá specifika, vyšší nároky a často přísnější posuzování. Specializované zdroje uvádějí, že nákup španělské nemovitosti přes společnost může být možný, ale banka posuzuje strukturu, dokumenty, vlastníky, ručitele a účel nákupu detailněji než u běžného osobního nákupu.

Pro české firmy to může být zajímavé například ve chvíli, kdy:

• firma chce koupit nemovitost jako investici,
• nemovitost má sloužit k pronájmu,
• podnikatel chce držet zahraniční majetek ve firemní struktuře,
• jde o dlouhodobou investici do nemovitostí ve Španělsku,
• klient už podniká a chce nákup řešit firemně, ne soukromě.

Je ale fér říct, že firemní hypotéka ve Španělsku není jednoduchý produkt "na kliknutí". Banka bude chtít znát vlastníky firmy, skutečného majitele, hospodaření společnosti, původ peněz, účel nákupu a často bude řešit také osobní ručení společníků nebo jednatelů.

U zahraničních společností bývá potřeba například španělské daňové číslo pro firmu, firemní dokumenty, ověření vlastnické struktury, překlady, apostily a dokumentace k jednatelům či společníkům.

Ale právě proto je to zajímavé: když se žádost připraví správně, může česká firma získat přístup k financování, které ještě donedávna mnoho klientů vůbec nebralo jako reálnou možnost.

Pro koho dává hypotéka ve Španělsku největší smysl?

Hypotéka ve Španělsku dává smysl hlavně klientům, kteří nechtějí "vysypat" veškerou hotovost do jedné nemovitosti.

Typický klient často uvažuje takto:

"Mám část vlastních peněz, chci koupit byt u moře, ale nechci blokovat celý kapitál. Raději část financuji bankou a zbytek si nechám jako rezervu nebo na další investice."

Tohle je zdravý přístup. Nemovitost ve Španělsku totiž není jen o kupní ceně. Musíte počítat i s náklady na převod, právní servis, daně, vybavení, případně správu a marketing pronájmu. U nás platíte adkoátům pouze 1% z kupní ceny nemovitosti. 

A pokud má nemovitost generovat příjem z pronájmu, je potřeba počítat s čísly realisticky. Ne podle emocí, ne podle nejhezčího týdne v srpnu, ale podle skutečné obsazenosti, lokality, sezóny, nákladů a typu nemovitosti. Vše samozřejmě zajistíme a vysvětlíme. 

Proč je o španělské nemovitosti mezi cizinci pořád zájem?

Španělsko zůstává pro zahraniční kupce velmi silným trhem. Podle Consejo General del Notariado tvořily nákupy nemovitostí zahraničními kupci ve druhém pololetí 2025 18,4 % všech transakcí, konkrétně šlo o 66 629 nákupů.

To je důležité číslo. Ukazuje, že zahraniční klienti nejsou nějaká okrajová skupina. Naopak – jsou významnou součástí španělského realitního trhu.

Důvody jsou jasné: klima, moře, kvalitní infrastruktura, přímé lety, zdravotnictví, gastronomie, životní styl a u vybraných lokalit také potenciál pronájmu.

Jenže právě kvůli tomu je důležité nekupovat impulzivně. Dobrá nemovitost ve Španělsku není jen ta, která má hezký výhled z terasy. Dobrá nemovitost je ta, která dává smysl právně, technicky, finančně i investičně.

Nejčastější chyba českých klientů? Řeší hypotéku pozdě.

Tohle vidíme pořád.

Klient začne hledat nemovitost, projíždí nabídky, posílá si odkazy, porovnává terasy, bazény a vzdálenost k pláži. To je samozřejmě příjemná část celého procesu.

Ale financování nechá "na potom".

Jenže u koupě nemovitosti ve Španělsku je hypotéka jedna z prvních věcí, kterou je potřeba řešit. Ne až po výběru bytu.

Proč?

Protože díky předběžnému posouzení víte:

• v jaké cenové hladině se realisticky pohybovat,
• kolik vlastních peněz budete potřebovat,
• jakou měsíční splátku můžete očekávat,
• zda je lepší kupovat jako fyzická osoba nebo firma,
• jestli má smysl fixní, variabilní nebo smíšená sazba,
• jak dlouho může celý proces trvat.

A hlavně: při jednání o konkrétní nemovitosti působíte mnohem seriózněji. Prodávající i realitní kancelář vidí, že nejste jen turista, který "se přijel podívat", ale připravený kupující.

Jak probíhá získání hypotéky ve Španělsku?

Proces se dá zjednodušeně rozdělit do několika kroků.

1. Úvodní konzultace

Nejdřív si ujasníme, co chcete koupit, v jaké lokalitě, za jakým účelem a jestli kupujete jako fyzická osoba nebo firma.

2. Posouzení finančních možností

Podíváme se na příjmy, výdaje, vlastní zdroje, typ zaměstnání nebo podnikání a přibližnou cenu nemovitosti.

3. Příprava dokumentů

Tady se rozhoduje hodně. Dobře připravené dokumenty mohou celý proces výrazně zjednodušit. Špatně připravené dokumenty ho naopak umí zbytečně zdržet.

4. Oslovení vhodných bank

Ne každá španělská banka financuje nerezidenty. A už vůbec ne každá banka má chuť řešit českou firmu. Proto je důležité vědět, kam žádost poslat.

5. Předběžné schválení

Jakmile banka vyhodnotí profil klienta, může dát předběžný rámec financování.

6. Odhad nemovitosti

Banka si nechá udělat odhad nemovitosti. Výše hypotéky se často počítá z nižší částky – tedy buď z kupní ceny, nebo z odhadní hodnoty.

7. Finální schválení a podpis u notáře

Po finálním schválení se připraví podpis hypotéky a kupní smlouvy u španělského notáře.

Hypotéka ve Španělsku není jen o sazbě. Je o strategii.

Mnoho klientů se na začátku ptá jen na jednu věc:

"Jaký dostanu úrok?"

To je pochopitelné. Ale není to jediná důležitá otázka.

Stejně důležité je:

• kolik banka skutečně půjčí,
• jaké budou vstupní náklady,
• jestli je sazba podmíněná dalšími produkty,
• jaká je možnost mimořádného splacení,
• jak dlouhá je splatnost,
• jak banka posuzuje příjmy z Česka,
• jestli je vhodnější osobní nebo firemní struktura,
• jak bude nemovitost využívaná,
• jaký bude reálný výnos z pronájmu.

Nejlevnější sazba na papíře nemusí být nejlepší řešení v praxi. Důležitý je celý obrázek.

Vyplatí se koupit nemovitost ve Španělsku přes českou firmu?

Někdy ano. Někdy ne.

A přesně proto by se to nemělo rozhodovat podle pocitu ani podle jedné rady z internetu.

Firemní nákup může dávat smysl u investičních nemovitostí, pronájmu nebo dlouhodobého budování majetku. Naopak u čistě soukromého využití může být jednodušší a levnější koupě na fyzickou osobu.

Důležité je porovnat:

• daňové dopady,
• náklady na vedení firmy,
• způsob pronájmu,
• účetnictví,
• ručení,
• financování,
• budoucí prodej,
• dědictví nebo převod majetku.

U firemních struktur je dobré mít vedle hypotéky i právní a daňové poradenství. Ne proto, aby se věci komplikovaly, ale právě proto, aby se zbytečně neudělala drahá chyba.

Kolik vlastních peněz potřebujete?

U nerezidentů je dobré počítat orientačně s tím, že budete potřebovat:

• přibližně 30% kupní ceny z vlastních zdrojů,
• plus náklady spojené s nákupem - tedy 1% pro advokáty. Provizi za zprostředkování prodeje nám neplatíte
• plus rezervu na vybavení, správu nebo případné úpravy.

U novostaveb, developerských projektů nebo firemních nákupů se struktura plateb může lišit. Proto je potřeba posoudit každý případ zvlášť.

Proč řešit hypotéku ve Španělsku s někým, kdo zná české klienty?

Protože český klient má jiné dokumenty, jiné daňové přiznání, jiné typy příjmů a často i jiný způsob uvažování než španělský klient.

Španělská banka potřebuje dostat žádost tak, aby jí rozuměla.

To znamená správně připravit dokumenty, vysvětlit příjmy, doložit podnikání, ukázat původ prostředků a vybrat banku, která má reálnou chuť takový případ financovat.

A pokud jde o českou firmu, platí to dvojnásob.

Chcete koupit nemovitost ve Španělsku na hypotéku?

Pokud uvažujete o koupi bytu, domu nebo investiční nemovitosti ve Španělsku, začněte financováním.

Ne až ve chvíli, kdy už máte vybraný byt.

Ne až po podpisu rezervace.

Ne až když prodávající tlačí na rychlé rozhodnutí.

Nejdřív si zjistěte, jaké máte možnosti.

Na základě vašich informací posoudíme, jestli dává smysl žádat o hypotéku jako fyzická osoba, nebo zda může být zajímavější struktura přes českou firmu. Projdeme si orientační výši financování, očekávané splátky, potřebné dokumenty a další postup.

A pokud bude vše dávat smysl, můžeme následně řešit i konkrétní nemovitost, její výnos z pronájmu, potenciál zhodnocení a případnou osobní prohlídku přímo ve Španělsku.

Shrnutí: hypotéka ve Španělsku v roce 2026

Hypotéka ve Španělsku je pro české klienty reálná cesta, jak koupit nemovitost u moře bez nutnosti platit celou částku z vlastních peněz.

U nerezidentů banky nejčastěji financují přibližně 60–70 % hodnoty nemovitosti, sazby se liší podle profilu klienta a typu úvěru, a celý proces je administrativně náročnější než u běžné hypotéky v Česku.

Velkou novinkou je možnost řešit financování také pro české firmy, pokud má nákup jasnou strukturu, smysluplný účel a dobře připravené dokumenty. Firemní hypotéky jsou složitější, ale pro některé podnikatele a investory mohou být velmi zajímavým nástrojem.

Ať už kupujete jako fyzická osoba, nebo přes firmu, platí jedno pravidlo: nejdřív si ověřte financování, potom vybírejte nemovitost.

Ušetří vám to čas, nervy i peníze

Radek Řezáč

radek@rinconproperty.es